2017年，深圳在等一个大消息！

近日，深圳房地产市场可谓是冰火两重天。

冰的是，深圳规土委刚刚发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，这被外界评价为升级版"限价令"。市场和购房者心情也比较复杂，因为政府指导定价被认为是干扰了自由市场秩序，而限价表面上让房价不再有上涨的想象空间，但却让购房者纠结是否是入市良机？

自去年3月开始，在一连串调控下一路狂飙的深圳楼市开始有所降温，多方数据和分析显示，深圳楼市供需各方已进入深度观望阶段。根据深圳市规划国土委公布的数据，去年10月到12月深圳新房均价依次为每平方米55611元、54986元、54946元。深圳市委书记许勤在接受媒体采访时，透露深圳全市新建商品房住宅均价比9月份下降12.6%。

更让人纠结发冷的是，许勤认为，这对于我们进一步引进人才和进一步降低生活成本应该说是不利的，也对我们住房保障提出了挑战。所以，深圳先后出台了两轮调控政策，一个是“深六条”，这是2016年3月份出台的。还有一个“深八条”，这是在2016年10月初出台的。这样使得楼市逐渐趋于平稳、回归理性。

为此，深圳在2016年采取了一个措施，为了进一步提供人才住房和保障房，我们成立了一个注册一千亿元的人才安居集团，是由企业具体运作，提高效率。2016年新开工和筹建人才住房和保障性住房6.2万套，竣工5.1万套，供应4.2万套，这个是2015年的两倍。

关于2017年深圳房地产的定调，政府报告中明确写入了“房子是用来住，不是用来炒的”这一定位。

而另一方面，让深圳火爆的是学位问题，近日深圳各区相继发出预警。

在深圳两会期间，市教育局透露，根据出生人口测算，今年深圳公办小学小一学位缺口4.63万个，深圳今年计划新改扩建34所中小学学校，新增4.7万个公办中小学学位，补齐学位缺口。

另外，许勤对媒体透露一组教育数据显示，2011-2016年深圳新增中小学学位16.3万个，你可以查查看哪个城市可以在这个期间增加这么多的学位。幼儿园学位17.3万个，背后可以算一下投资是多少，将会占用土地资源是多少？

更可怕的是，这一信号的背后是，深圳人口正在激增。

据投资快报消息：2017年1月深圳房价最新走势及数据：

深圳当前待售楼盘103 个，在售楼盘 204 个，12月新房均价 47509 元/m2，1月新房均价 47072 元/m2，环比上月下降 ↓ 0.92%。

2016~2017深圳房价最新走势图：

深圳12月二手房均价 44060 元/m2，1月二手房均价 41691 元/m2，环比上月下跌 5.38% ↓，同比去年同期下跌 7.35% ↓。

2016~2017深圳二手房房价最新走势图：

近期，安信证券首席经济学家高善文在演讲中说：房价上涨与人口有关，准确一点说，就是小学在校人数的数量！这一个有意思的统计，连任志强都说，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。

高善文在报告中指出，全国小学在校人数的增速，2年时间是1%。这是1-6年级的增速，如果我们只算1年级单年的增速比这个要高得多。

但是在全国增速1%的条件下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，北京是7%。南京、郑州、杭州、长沙、武汉、合肥等，这些地区房价涨速非常快，他们小学入学增速高达5%。

所以，针对这一个信号，2017年深圳市政府是否要在学位告急时，认真考虑一下，如何加强学位房的调控?

无论如何，作为一线城市，今年日子都不好过。

1月16日下午召开的广东省全省住房城乡建设工作会议透露了今年的工作部署：继续做好房地产市场稳定和去库存工作，深化住房制度改革。广州、深圳这两个热点城市，必须严格执行现有限购、限贷政策，增加商品住房土地供应，整顿市场秩序，确保商品住房价格稳定。

而上海前段时间停售“类住宅”项目，上海新当选市长应勇直接回应：不希望看到上海房价太高！

当然，对深圳来说，又一件事挺火的。

据东莞市国土资源交易网显示，2017年首宗商住地将于1月20日上午10时正式出让。

经过长达154轮的竞报，该地块最终由中海地产集团有限公司以292284 万元 +配建36450平方米的条件拿下，除去竞配建面积，可售面积折合楼面价高达26645.87元/㎡！另一种算法，最高突破了楼面价2.8万。

 可售面积的楼面价已超越2016年9月22日拍出的新东莞地王——北大资源黄江地块的楼面价25264.46元/㎡，刷新东莞土拍市场楼面价记录！

如此火爆，就是其“深圳元素”，在深圳与东莞的交界上，该项目位于临深片区且位置与深圳龙岗仅一路之隔，周边配套完善，甚至有业内人士认为其“完全可以定义为深圳的地了”，该地块将成为各大房企争抢对象。

说到这，你可能意识到，深圳一直受困于城市面积不够大，又加上发展比较快，人口激增的背景，在房地产调控上缩手缩脚，如要房价下跌，必然会指导定价。同时，深圳又没有重庆用房地产税调控的优势，重庆只需针对一类“三无”人群，炒房团即可全军覆没！

如何解决一面限价，一面需求还没减少的矛盾？2017年深圳房地产调控怎么办？目前来看，只能更严。

其实，站在购房者和实体经济角度，如何打击炒房，无论如何都是一件值得庆贺的事件。这也说明，一线城市房价到了什么地步，传统的城市格局到了难以为继的地步！

但我认为，深圳还在等一个大消息。

这个消息还不是房产税，而是一个格局更大的，对城市竞争力和资源重组与重新分工的湾区和城市群规划的消息。这将对房地产产业发展产生深远的影响，比如轨道交通的高效连接，未来将彻底改变深圳人工作与生活的现状。

目前来看，这个消息的确定越来越快了！

首先是，2016年12月9日发改委发布了加快城市群规划编制工作的通知：

2017年拟启动珠三角湾区城市群、海峡西岸城市群、关中平原城市群、兰州—西宁城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群规划编制。

“珠三角湾区”城市群规划将把珠三角9市（广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州、肇庆、江门）和香港、澳门作为整体来考虑，建立和保持合理的协作分工关系。规划由国家发改委牵头，会同粤港澳地区共同编制。

▲国家发改委门户网站截图

接着，深圳作为“粤港澳大湾区”最早的提出者和倡导者，深圳政府工作报告将其列为2017年工作的“十个重点方向”。

在报告中 ，深圳称要加快前海深港现代服务业合作区建设，拓展深港澳紧密合作新空间。主动服务“一带一路”，以共建粤港澳大湾区构建开放发展新格局。以香港回归20周年为契机，全方位加强与香港在经贸、金融、教育、科技等各领域合作，谋划启动一批重大合作项目。坚持依托香港、服务内地、面向世界，加快前海深港现代服务业合作区建设，打造深港基金小镇，全年新引进港企2000家以上、香港青年创新创业团队80余个。

关于湾区的概念，综合开发研究院(中国深圳)常务副院长郭万达解读认为，湾区，实际就是城市群。通过湾区，使得区域与区域之间的联系更紧密，基础设施可以互联互通，产业之间能够有一个相对的分工，公共服务也有一个相对的协调，这些都是区域合作中的一个很重要的内容。今年把前海自贸区的发展目标放在粤港澳大湾区这一概念里，实际是把前海放在了一个更宽的平台，让前海能发挥更大的作用。

在广东省层面，马兴瑞代省长刚刚在报告中也指出：在“更大力度统筹区域城乡协调发展”方面，报告提出要“提升珠三角优化发展水平”，包括“推进三大经济圈建设深度融合”，“携手港澳推进珠三角世界级城市群和粤港澳大湾区建设”等。

而敏锐的东莞市政府也嗅到了机遇，在报告中说：随着粤港澳大湾区一体化进程的加快，珠三角城市群正处于区域分工格局调整的关键时期。周边中心城市作为产业高地和创新中心，辐射带动能力日益增强。东莞依托优越的区位优势和坚实的产业集群优势，正日益成为高端产业加速和产能扩张的首选之地，迎来了新一轮产业大发展的重大历史机遇。我们必须正视港珠澳大桥、深中通道开通后发展格局的变化，以强烈的使命感和紧迫感，抓住这3—5年的窗口期，努力在新一轮产业发展中占据先机、赢得主动。在产业增量上，以最积极主动的态度，腾挪发展空间，狠抓招商引资，集聚高端资源，引进一批支撑城市未来发展的重大优质项目和先进产业集群。

不要忘了这一轮调控，政府明确指出：特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。东莞明显赶了好机遇，华为终端等部门一搬到东莞，即成为当地纳税第一名。

另外，参照在城市发展方面先进一步的长三角来看：

2016年6月3日，国家发改委网站正式发布《长江三角洲城市群发展规划》(以下简称《规划》)，《规划》明确提出，到2020年，长三角城市群基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架，人口和经济密度进一步提高，在全国2.2%的国土空间上集聚11.8%的人口和21%的地区生产总值。

规划全文指出，上海全球城市功能相对较弱，中心城区人口压力大。与纽约、东京、伦敦等全球城市相比，上海城市国际竞争力和国际化程度不够，落户上海的世界500强企业总部仅为纽约的10%，外国人口占常住人口比重仅 0.9%。一般性加工制造和服务业比重过高，国际经济、金融、贸易和航运中心功能建设滞后。

正是有了《规划》，上海的人口增长也被严格控制，到2020年上海仅有85万的人口增长空间，而从2020年到2030年，上海的人口增长空间被强行设定为0——因为2020年与2030年的人口规划都是2500万。2015年，上海常住人口罕见地出现了负增长，比2014年减少了大约11万人。

除了上海这个单核，长三角城市群还将重点建设五个副中心级都会区。五个都会区的势力范围已经划分完毕，分别如下：

南京都市圈：包括南京、镇江、扬州三市。提升南京中心城市功能，加快建设南京江北新区，促进与合肥都市圈融合发展。

杭州都市圈：包括杭州、嘉兴、湖州、绍兴四市。加快建设杭州国家自主创新示范区和跨境电子商务综合试验区、湖州国家生态文明先行示范区。

合肥都市圈：包括合肥、芜湖、马鞍山三市。发挥在推进长江经济带建设中承东启西的区位优势和创新资源富集优势，提升合肥辐射带动功能。

苏锡常都市圈：包括苏州、无锡、常州三市。全面强化与上海的功能对接与互动，加快推进沪苏通、锡常泰跨江融合发展。

宁波都市圈：包括宁波、舟山、台州三市。高起点建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心、宁波港口经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区。

关于人口增长目标，到2020年，长三角城市群26市将增加大约1000万人口，但这一千万人口不再是流入超大城市与特大城市，而是引导人口向开发区、郊区、重点小城镇和临沪城市分布。

2017年，我们更有理由等一个消息，就是：珠三角世界级城市群和粤港澳大湾区的国家规划。届时，我们将更清楚深圳在未来城市群竞争中的定位和周边城市的分工。房地产的发展也将沿轨道交通和产业布局发展。那时，将没有临深概念了，也没有谁抛弃深圳了，因为城市的边界正在消失，城市群时代已将到来！未来的竞争不再是城市，而是要直接PK世界著名国际湾区：曼哈顿湾、旧金山湾和东京湾。

本文来源：转载自"地产号"（ID：wangfanghouse）

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